A permuta, conforme regulada pelo Código Civil, nada mais é do que a troca de uma coisa por outra, podendo inclusive estas terem valores diferentes, caso em que a pessoa que entrega o bem de maior valor recebe a diferença em dinheiro, a chamada torna.
No caso de imóveis, é livre a convenção das partes no que diz respeito à quantidade de imóveis a permutar. Assim, por exemplo, é possível permutar vários apartamentos em troca de um terreno. É ainda possível permutar um imóvel por bens móveis.
Importante observar que para a permuta de imóveis, aplicam-se todas as disposições relativas à compra e venda. Assim, a transação deverá ser feita por escritura pública, cada parte deverá pagar os impostos de transmissão (ITBI) do imóvel que estiver recebendo e é prudente realizar a auditoria do imóvel a receber, para evitar que ônus ou dívidas vinculadas ao imóvel afetem o bem adquirido.
No que diz respeito à auditoria do dono anterior do imóvel, essa poderá ser limitada à verificação da possibilidade do mesmo em alienar o imóvel, não sendo estritamente necessário avaliar se ele possui dívidas em seu nome que possam afetar o imóvel, uma vez que na permuta ambas as partes permanecem com o seu patrimônio inalterado.
A permuta é bastante utilizada por incorporadoras quando o mercado imobiliário está desaquecido, quando há aumento de taxas de financiamento ou ainda quando há restrições de acesso ao crédito para arcar com os custos do desenvolvimento imobiliário. Dessa forma, ao realizar uma permuta, a incorporadora não precisa arcar com os custos de aquisição do terreno antes de começar com as obras.
Nesses casos de permuta, denominadas “permuta de terreno por área construída futura” ou “permuta financeira” a incorporadora adquire o terreno em troca de unidades do futuro empreendimento a ser construído, no primeiro caso, ou em troca de uma porcentagem sobre o valor de vendas das unidades, no segundo caso. Tendo em vista que o empreendimento ainda não existe, há uma diferenciação do que seria uma permuta prevista na legislação, porém por questões práticas de mercado tal transação continua sendo designada como permuta.
Via de regra a formatação adotada é a celebração de contrato de venda do imóvel do terreno para a incorporadora, que assume a obrigação de construir e, após término da construção, pagará o preço de aquisição mediante entrega de unidades ou de percentual do valor de vendas.
Para o dono do terreno que realiza uma dessas operações com a incorporadora, é importante verificar adequadamente a formatação jurídica a ser adotada e as eventuais garantias a serem prestadas pela incorporadora. Caso a incorporadora tenha qualquer tipo de problema para conclusão da obra, então o recebimento da contraprestação da permuta ficará comprometido.
Para os donos de terrenos que são procurados por incorporadoras para realizar esse tipo de operação recomendamos que avaliem com critério a capacidade financeira e técnica da incorporadora, bem como avaliem a possibilidade de obter garantias dos valores devidos ou, ao menos, garantias que assegurem a conclusão da obra.